空室回避措置を考えてみる①賃貸物件に入居者がつかない５つの原因要素
最近テレビやインターネット上の記事などで「空き家問題」が深刻視しされてますね
2014年7月に総務省が発表したデータによると、日本全国では820万戸空き家があり、空室率は13．5％と過去最高を更新したようです。
しかもこの数字は賃貸物件に限らない空室率ですので、事態の深刻さを感じます。
そもそも、日常の風景見回すと普段からあっちこっちでマンション建てまくってますよね。『日本は少子化だ！人工が減る一方だ！」って言ってる割に、土地を開拓してはマンション建てまくっている意味が謎ですが・・・。これはこれで個人的意見として、
空きや問題の原因は大きく分けて下記の３つといわれています。
- 過剰な新築建設により賃貸住宅の供給過剰（これこれ！）
- 人口の減少により賃貸住宅の需要減（そう、これも！）
- 大家が空室回避措置を積極的に行っていないことにより空室の放置（はい、ここ注目！！）
このうち①②は、はじめにいっていた通りなんとなくわかりますよね。だれでもわかる。
そして注目すべきは③の『大家が空室回避措置を積極的に行っていない』。
これは建築年数が古い建物で入居者が入らなくなっても、
部屋や建物をリフォームするなどの対策をせず、そのままに空室にしている物件だったりします。
これは要するに不動産の持ち主、オーナーが自身が空き部屋に対して
どうすれば入居者がつくか、借りてくれるか？
を対策＆実行していないということです。
そこで今回はこの
『大家が空室回避措置を積極的に行っていない』に視点をおいて
考えてみましょう！
まずは賃貸物件に借り手がつかない原因要素を洗い出してみましょう
（私の主観で考えて記述しています）
賃貸物件に入居者がつかない５つの原因要素
- 立地条件 駅から遠い・交通の便が悪い
- 周辺環境 周辺に施設、コンビニやお店がない
- 建物の状態 物件が古い・汚い・使いにくい
- 家賃・初期費用 家賃が相場より高い、契約金（敷金・礼金が高い）
- 入居審査・規約 契約条件が厳しい、ルールがうるさい
ざっというとこのあたりでしょうか。実際 借り手の気持になればわかりますよね。一個ずつ掘り下げていきましょう。
1.『立地条件 駅から遠い・交通の便が悪い』
これは電車利用者に限っての条件ですが、
電車通勤のサラリーマンで交通の便の良い場所に住みたい人はには致命的です。
どんなにきれいにリフォームしてもどんなにカッコ良い部屋にしても、駅から徒歩20~30分というような物件は借り手の視界にはまず入りません。
逆に車通勤等で、自動車所有者であれば駅から遠いのはまったく問題になりません。
むしろ必要条件としては、『駐車場付きかどうか・駐車場の賃料』です。
ちなみに、過去に不動産屋さんでお部屋の案内をする仕事をしていたのですが、とてもナイスな経験をしました。
『徒歩●分』とかいう徒歩所要時間の表記にだまされてはイケナイノダ！！ - 賃貸併用住宅の果実
2.周辺環境 周辺に施設、コンビニやお店がない
一人暮らし経験者であれば、誰もが気にすると思います。
昔に比べると、生活用品を買う手段やお店の数はずいぶんと増えましたが、
それでも住む場所によっては、コンビニまで徒歩10分などという過酷な状況下にあったりしますよね。
ちなみに私の自宅周辺徒歩５分圏内にはコンビニ５店、スーパー３店、ドラックストア２店あって超便利ですw
3.建物の状態 物件が古い・汚い・使いにくい
どうしても築年数が経つと、建物全体が老朽化してしまいます。
家賃が同じで、間取りや条件が同じだったら『築30年』と『新築』じゃあキレイ言抜きで、0:100の割合で皆『新築』を選びますよね。
じゃあ、どうしたらいいの？って入居者の気持になれば、誰でも解決策はわかるはずです！
逆に家賃が安ければ、納得できます。
特に水回り（お風呂やトイレ、洗面台、キッチン）は女性が敏感なところですので、古いままの状態ですと即NGだったりします。
4.家賃・初期費用 家賃が相場より高い、契約金（敷金・礼金が高い）
これは3.の建物の状態ともリンクしますが、相場よりもずば抜けて高いとやはり違和感があります。
どんなに建物がオシャレで高級な作りだとしても、家賃が高いんじゃあ借り手は借り手はつきません。
人気や需要があっての相場設定なので的外れなところに、
風変わりな建物を作っても、ただの物好きしか興味示しません。
ましてや変なこだわりがある人ほど、お金にも細かくてケチで文句ばかりいってきます（断言）。
あと、『昔は入居者が絶えず大人気なマンションだったんじゃ〜』と、過去の成功体験と栄光にすがりあぐらかいてる強気なオーナーさん。
何もしないのに、あぐらをかいていては何も変わらないですね。
それでいて、借り手がつかないのを管理会社や客付け会社のせいにする。
もっと現場の声をきいて！
5.入居審査・規約 契約条件が厳しい、ルールがうるさい
部屋を借りるのには、まず申込をして審査になります。
入居者が社会的に信用があるか、家賃の支払は問題ないか等、トラブル防止や貸し主を守るための審査です。
これは非常に大切なことなんですが、この審査が非常に厳しいケースもあります。
特に家賃が高額なケースに多かったりしますが、実際に審査が通らないケースも多々みてきました。
特に、サラリーマンじゃない事業主はどうしても社会的信用が低く見られがちです。
これは安定収入の見込みがあるかどうかというところで、
サラリーマンと個人事業主は、何となく扱いが異なるようです。
とはいえ、審査する立場によりけりなので実際申込審査してみないとわからなかったりします。
実際に審査が厳しいからなのか、新築マンションで空室が目立っていた事例もありました。
以上、『賃貸物件に入居者、借り手がつかない５つの原因要素』をあげてみましたが、いかがでしょうか？原因を再確認した上で、
次回の記事は『オーナーさんがとるべき解決策』を考えてみたいと思います。
賃貸併用住宅で、あこがれの『マイホーム＋賃料収入』を得ましょう！
